Un contrato de arras de vivienda es un documento privado, en el cual pactan el comprador y el dueño de la vivienda la transacción del inmueble. Este papel tiene como finalidad hacer la reserva del inmueble, evitando que otra persona adquiera el mismo.
Índice
Detalles del contrato de arras de vivienda
El contrato de arras de vivienda es un documento que contempla varios detalles, incluyendo un anticipo por la reserva de la propiedad. Este pago realizado, se descuenta del total a cancelar por la propiedad, el cual se estipula en el documento compraventa del inmueble.
Este documento implica que la propiedad ya tiene un comprador, sin embargo, este podría romperse por el incumplimiento de algunas de las partes. Por ejemplo, si el interesado en el inmueble viola algunos de los acuerdos, pierde el derecho de la reserva, tal cual lo dice el código 1454 del código civil que detalla “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”.
Si por el contrario, es el dueño de la propiedad quien viola el contrato de arras de vivienda, tendrá sanciones más severas. Esto lo dice claramente el artículo 1152 del código civil, que declara “la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”.
Tipos de contrato de arras de vivienda
Existen varios tipos de contrato de arras de vivienda, de acuerdo a los fines del mismo, los cuales son:
Arras confirmatorias
Este contrato de arras de vivienda es el usado para hacer la reserva de los inmuebles, pagando el monto inicial acordado por ambas partes. Si alguno no cumpliera con los acuerdos establecidos en el mismo, la otra parte tiene el derecho de reclamar el agravio y solicitar indemnizaciones por daños y perjuicios.
A pesar de que esto último no es regulado explícitamente por el código civil, el artículo 1124 de dicha normativa establece:
“El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.
Arras penales
Es un contrato de arras de vivienda menos frecuentes y es usado para garantizar que se cumpla el contrato de compraventa firmado por las partes interesadas. En el caso de que el comprador falle en algunas de las condiciones, el vendedor podrá forzar su cumplimiento, pedir un pago compensatorio o retener las arras.
En el caso contrario y sea el propietario del inmueble el infractor de la condición pactada, el vendedor podrá solicitar que se obligue a este que cumpla con los términos o recibir el doble por la infracción.
Como dato adicional, este tipo de contrato no está regulado por el código civil español.
Arras penitenciales
De los tres contratos de arras de vivienda, es el único que podrá haber algún tipo de incumplimiento de alguna de las partes sin algún motivo. Este también es el único que explícitamente es regulado por el código civil en su artículo 1454, que dice “podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas por duplicado”.
Datos que contempla el contrato arras de vivienda
Por lo general, el contrato arras de vivienda contemplan datos básicos como:
Nombre y apellidos de las partes interesadas.
Datos de la vivienda como la dirección, tamaño, condiciones, entre otras.
DNI del vendedor y el comprador.
Lapso del tiempo para la firma del contrato de compraventa.
Monto a cancelar en el anticipo.
Lapso de espera del contrato arras de vivienda
En cuanto a un tiempo definido por la ley para el cumplimiento de los contratos arras de vivienda, la verdad no existe. Sin embargo por lo general suelen durar unos 90 días o 3 meses aproximadamente.
Sin embargo existen muchos factores que podrían incidir en este tiempo como cargas en la propiedad como hipotecas pendientes por pagar. Igualmente, existe la posibilidad de que el tiempo de aprobación de un préstamo, se extienda, lo que explica la flexibilidad del periodo de espera.
Comentarios finales sobre los contratos arras de vivienda
Como pudiste notar este tipo de contrato de compra de vivienda es bastante vinculante para ambas partes. Por eso es recomendable que sea estudiado por todos los involucrados para evitar problemas en el transcurso de la operación. Igualmente, cualquier duda que exista, deberá ser aclarada antes de la firma del mismo para evitar posibles sanciones.
