«En Dubái no se pagan impuestos» es la frase que más se repite cuando alguien se plantea comprar un piso allí desde España. Es verdad a medias: en Emiratos no hay impuesto sobre la renta ni sobre las plusvalías de las personas físicas, pero si eres residente fiscal en España tributas aquí por toda tu renta mundial, incluido lo que genere un piso en Dubái. Esta guía explica qué declarar, cuánto se paga y qué dice el convenio entre los dos países, con las referencias legales a la vista.
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Lo primero: dónde eres residente fiscal
Si vives en España más de 183 días al año o tienes aquí el centro de tus intereses económicos, eres residente fiscal español (artículo 9 de la Ley del IRPF) y declaras en España lo que ganes en cualquier país. Que Dubái no cobre impuestos no cambia eso. Solo dejarías de tributar en España si trasladas de verdad tu residencia, y aun así conviene saber que el convenio España–Emiratos define como «residente de los Emiratos» a las personas físicas domiciliadas allí que además sean nacionales emiratíes (artículo 4.1.b): un español que se muda a Dubái no queda amparado por el convenio como residente emiratí, y Hacienda puede seguir considerándolo residente en España si mantiene aquí vínculos.
1. Modelo 720: declarar el piso que tienes fuera
Cualquier residente en España que tenga inmuebles en el extranjero por más de 50.000 € (valor de adquisición) debe presentar la declaración informativa Modelo 720 entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a la compra. No se paga nada con este modelo: es informativo. Después solo hay que volver a presentarlo si vendes el inmueble o si el valor conjunto declarado aumenta en más de 20.000 €.
Las sanciones desproporcionadas que hicieron famoso al 720 se anularon por la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 27 de enero de 2022 (asunto C-788/19) y la Ley 5/2022. Hoy se aplica el régimen general de la Ley General Tributaria (artículos 198 y 199): sanciones fijas por dato omitido con un mínimo y un máximo, y la mitad si presentas fuera de plazo sin que Hacienda te lo haya requerido. Sigue siendo obligatorio y sigue siendo la primera pregunta que te hará cualquier asesor.
2. Si alquilas el piso: IRPF por rendimientos del capital inmobiliario
Las rentas del alquiler de un inmueble situado en Emiratos se declaran en España como rendimientos del capital inmobiliario, en la base general del IRPF (los mismos tramos que tu nómina). El convenio de doble imposición entre España y Emiratos (BOE de 23 de enero de 2007, en vigor desde el 2 de abril de 2007) establece en su artículo 6 que las rentas de inmuebles «pueden someterse a imposición» en el país donde está el inmueble; como Emiratos no las grava, tributan íntegramente en España y no hay ningún impuesto extranjero que deducir (artículo 22).
Lo bueno: puedes deducir los gastos como con un piso en Zaragoza: gastos de comunidad (los service charges), seguros, reparaciones, intereses de la hipoteca, amortización del 3 % del valor de construcción y los honorarios de gestión. Los justificantes en inglés o árabe son válidos; guárdalos.
La reducción del 50 % del artículo 23.2 por alquiler de vivienda sí puede aplicarse a un piso en el extranjero: la Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V0617-22 (23 de marzo de 2022), siempre que el contrato acredite que el inmueble es la vivienda del inquilino. Las reducciones mayores (70 % y 90 %) exigen zona tensionada declarada en España, así que en Dubái no aplican. En alquileres de corta estancia o turísticos no hay reducción alguna.
3. Si no lo alquilas: imputación de rentas
Un piso vacío o de uso propio también tributa. Hacienda te imputa una renta anual del 1,1 % sobre un valor de referencia (artículo 85 de la Ley del IRPF). Como los inmuebles fuera de España no tienen valor catastral, la base es el 50 % del valor de adquisición. Ejemplo: piso comprado por 350.000 €: base 175.000 € × 1,1 % = 1.925 € de renta imputada al año, que se suma a tu base general.
4. Cuando vendas: ganancia patrimonial
La ganancia (precio de venta menos precio de compra más gastos e impuestos de la compra y la venta) tributa en España en la base del ahorro, por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí. El convenio (artículo 13.1) permite gravarla también en Emiratos, pero allí no existe impuesto sobre ganancias para personas físicas, así que de nuevo paga solo España. Ojo al tipo de cambio: la ganancia se calcula en euros con el cambio de cada fecha, y una subida del dólar puede generar ganancia aunque el piso no haya subido en dírhams.
5. Patrimonio y grandes fortunas
Los inmuebles en el extranjero se incluyen en el Impuesto sobre el Patrimonio por obligación personal (artículo 5 de la Ley 19/1991: «con independencia del lugar donde se encuentren situados los bienes»), valorados por el mayor entre el valor catastral, el comprobado y el precio de adquisición; en Dubái, en la práctica, el precio de compra. El mínimo exento en Aragón es de 700.000 € de patrimonio neto (igual que el estatal desde 2023, antes eran 400.000 €), con la escala estatal del 0,2 % al 3,5 %. Por encima de 3 millones de euros entra además el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, prorrogado indefinidamente.
Dos obligaciones más que suelen olvidarse: la declaración D-7A de inversión española en inmuebles en el exterior ante el Registro de Inversiones (Orden ECM/57/2024, en el mes siguiente a la compra, según importe) y, para patrimonios y flujos con el exterior elevados, la declaración ETE del Banco de España (solo a partir de un millón de euros de saldos o transacciones).
6. ¿Emiratos es un paraíso fiscal para Hacienda?
No. La Agencia Tributaria dejó de considerar a los Emiratos Árabes Unidos paraíso fiscal desde la entrada en vigor del convenio (2 de abril de 2007), y no figuran en la lista de jurisdicciones no cooperativas de la Orden HFP/115/2023. Eso importa: no se aplican las reglas antiabuso especiales de los paraísos, y las rentas se tratan como las de cualquier otro país con convenio.
Resumen: qué paga en España un residente con un piso en Dubái
| Situación | Qué se declara | Cuánto |
|---|---|---|
| Tener el piso (más de 50.000 €) | Modelo 720, informativo | 0 € |
| Alquilado | Rendimiento del capital inmobiliario (base general) | Según tu tramo de IRPF, sobre el neto tras gastos |
| Vacío o de uso propio | Imputación de rentas: 1,1 % sobre el 50 % del valor de compra | Según tu tramo, sobre esa renta imputada |
| Venta con ganancia | Ganancia patrimonial (base del ahorro) | 19 % a 30 % por tramos |
| Patrimonio neto alto | Impuesto sobre el Patrimonio (Aragón: mínimo exento 700.000 €) y Grandes Fortunas (desde 3 M€) | Escala progresiva |
| En Emiratos | Nada sobre renta ni plusvalía; sí tasas de compra (4 % del Dubai Land Department) y gastos de comunidad | Ver cuánto cuesta comprar un piso en Dubái |
Fuentes: Convenio España–EAU (BOE-A-2007-1343, arts. 4, 6, 13, 21 y 22); AEAT, preguntas frecuentes del Modelo 720 y anexo de jurisdicciones no cooperativas (Orden HFP/115/2023, modificada por Orden HAC/649/2026); Ley 35/2006 del IRPF (arts. 9, 22-23, 35, 66, 80 y 85); consultas DGT V0617-22 y V2481-19; Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio y Ley 17/2023 de Aragón; Ley 5/2022 y STJUE C-788/19; Orden ECM/57/2024. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos en España por un piso en Dubái aunque allí no se paguen?
Sí, si eres residente fiscal en España. Declaras el alquiler (o la renta imputada si está vacío), la ganancia cuando vendas y el piso en el Modelo 720 y, si procede, en Patrimonio.
¿Se paga dos veces?
No. Emiratos no grava las rentas ni las plusvalías de las personas físicas, y el convenio evita la doble imposición: solo paga España.
¿Qué pasa si no presento el Modelo 720?
Es una infracción tributaria con sanción fija por dato omitido, reducida a la mitad si lo presentas tarde por tu cuenta. Además, Hacienda puede regularizar las rentas no declaradas de ese inmueble.
Si me voy a vivir a Dubái, ¿dejo de pagar en España?
Solo si pierdes de verdad la residencia fiscal española (menos de 183 días en España y sin centro de intereses aquí). El convenio no te ampara como «residente emiratí» si no tienes nacionalidad emiratí, así que la carga de la prueba es tuya: contrato de trabajo, vivienda, familia y vida allí.
¿Puedo deducir la hipoteca de Dubái en la renta?
Los intereses (no el capital) son gasto deducible del rendimiento del alquiler, con el mismo límite que para un piso en España: no pueden generar rendimiento negativo por ese concepto.
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Foto de cabecera: Emirates Towers, Jackardsiffant, CC BY 3.0, Wikimedia Commons.
Fuentes principales consultables: Convenio España–Emiratos (BOE) · Modelo 720 (AEAT) · Cálculo de la renta imputada (AEAT) · Ley del IRPF (BOE).
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