Vender un piso en Zaragoza no cuesta solo lo que te cobre la agencia. Hay impuestos y gastos que paga siempre el vendedor, y otros que paga el comprador. Esta guía los repasa con las cifras vigentes en 2026 y con ejemplos, para que sepas cuánto te queda limpio antes de aceptar una oferta.
Resumen: quién paga qué al vender un piso en Zaragoza
| Concepto | Lo paga | Cuánto (orientativo) |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | 28 % sobre la base; depende del valor catastral del suelo y los años |
| IRPF por la ganancia patrimonial | Vendedor | 19 % a 30 % de la ganancia, por tramos |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor | Unos 70-90 € en un piso de hasta 100 m² |
| Cancelación registral de la hipoteca | Vendedor (si la hay) | De unos 300 € a 1.000 € entre notaría, registro y gestoría |
| Notaría (escritura matriz) | Vendedor según el Código Civil; en la práctica suele pactarse que la asuma el comprador | 0,2 % a 0,5 % del precio |
| Honorarios de la agencia | Depende de la agencia. Con Sorona, 0 € para el vendedor | 3 % a 6 % + IVA en el modelo tradicional |
| ITP (Impuesto de Transmisiones, Aragón) | Comprador | 8 % hasta 400.000 € |
| Registro de la Propiedad y gestoría | Comprador | 400-900 € + 200-500 € |
1. Plusvalía municipal en Zaragoza
Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (IIVTNU). En Zaragoza el tipo es del 28 % (Ordenanza Fiscal n.º 9, texto aprobado en enero de 2026). Se paga al Ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la venta, y hay una bonificación del 1 % (máximo 500 €) si se autoliquida por internet dentro de plazo.
Puedes elegir el método de cálculo que te salga más barato:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido el piso × 28 %. Los coeficientes vigentes en 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 (la subida prevista para 2026 fue derogada en enero): por ejemplo, 0,12 a los 10 años, 0,09 entre 12 y 15 años, 0,17 a los 18 y 0,40 a partir de 20 años.
- Método real: (precio de venta − precio de compra) × porcentaje que representa el suelo en el valor catastral × 28 %.
- Si vendes por menos de lo que compraste, no se paga, pero hay que declararlo igualmente.
Ejemplo
Piso comprado hace 10 años, valor catastral del suelo 30.000 €. Método objetivo: 30.000 × 0,12 = 3.600 € de base; 3.600 × 28 % = 1.008 €. Si con el método real sale menos, se aplica el real. Las herencias tienen bonificaciones de hasta el 95 % en la vivienda habitual del fallecido.
Fuente: Ordenanza Fiscal n.º 9 del Ayuntamiento de Zaragoza (BOPZ 06/02/2026) y coeficientes del RDL 8/2023 vigentes tras la derogación del RDL 16/2025 (BOE 28/01/2026).
2. IRPF: la ganancia patrimonial
Se paga en la declaración de la renta del año siguiente, sobre la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó. Del precio de compra se suman los gastos e impuestos de aquella compra y las reformas justificadas con factura; del precio de venta se restan los gastos de la venta. La ganancia tributa en la base del ahorro:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Ejemplo
Ganancia de 40.000 €: 6.000 × 19 % = 1.140 € más 34.000 × 21 % = 7.140 €. Total: 8.280 €.
Cuándo no se paga IRPF
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: ganancia exenta.
- Reinversión en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta: exenta la parte reinvertida.
- Mayores de 65 que constituyen una renta vitalicia con el dinero (hasta 240.000 €), sea o no vivienda habitual.
Fuente: Agencia Tributaria y Ley 7/2024 (tramos vigentes desde 2025, sin cambios en 2026).
3. Certificado de eficiencia energética
Obligatorio para publicar el piso. Lo emite un técnico y se registra en el Gobierno de Aragón. En Zaragoza cuesta entre 50 y 100 € en un piso normal (unos 79 € para 51-100 m² con la tasa incluida, según proveedores locales en 2026). Vale 10 años.
4. Cancelar la hipoteca
Si el piso tiene hipoteca, con el dinero de la venta se cancela la deuda y hay que eliminar la carga del Registro. El certificado de deuda cero del banco es gratuito; la escritura de cancelación en notaría ronda entre 130 y 500 € según el importe, el Registro entre 24 y 300 € y la gestoría entre 100 y 400 €. El impuesto de actos jurídicos documentados está exento. En total, calcula de 300 a 1.000 €. Puedes hacerlo tú mismo para ahorrar la gestoría.
5. Notaría
El Código Civil dice que la escritura matriz la paga el vendedor y las copias el comprador, pero es habitual pactar que el comprador asuma toda la notaría. Los aranceles rondan el 0,2 % a 0,5 % del precio: en un piso de 200.000 €, entre 600 y 900 €.
6. ITE si el edificio tiene más de 50 años
En Zaragoza la Inspección Técnica de Edificios es obligatoria a los 50 años y después cada 10. No es un gasto de la venta en sí, pero el comprador (y su banco) la pedirán, y si la comunidad la tiene pendiente conviene saberlo antes de negociar.
7. Lo que paga el comprador (y por qué te interesa saberlo)
En Aragón el comprador paga el ITP del 8 % (hasta 400.000 €; sube por tramos a partir de ahí), el Registro, su gestoría y, normalmente, la notaría. Los menores de 35 años tienen una bonificación del 12,5 % en la cuota si el piso cuesta hasta 100.000 €. Cuanto más claro tengas lo que le cuesta a él, mejor negociarás el precio.
Ejemplo completo: cuánto te queda limpio
Piso en Delicias vendido por 180.000 €, comprado hace 12 años por 130.000 € (más 12.000 € de gastos de aquella compra), sin hipoteca pendiente, valor catastral del suelo 25.000 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Plusvalía municipal (25.000 × 0,09 × 28 %) | 630 € |
| IRPF (ganancia 38.000 €: 1.140 + 6.720) | 7.860 € |
| Certificado energético | 79 € |
| Honorarios de agencia con Sorona | 0 € |
| Total gastos del vendedor | 8.569 € |
| Neto aproximado | 171.431 € |
Con una agencia al 4 % + IVA habría que restar otros 8.712 €. Es la diferencia entre 171.431 € y 162.719 € por el mismo piso.
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Foto de cabecera: Ayuntamiento de Zaragoza y Basílica del Pilar, Dorieo, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal en Zaragoza?
En los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura, por autoliquidación en la sede electrónica del Ayuntamiento. En herencias, el plazo es de 6 meses, prorrogable a un año.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es inferior al de compra no hay incremento de valor y no se paga, aunque hay que presentar la declaración con las escrituras que lo acrediten.
¿Qué gastos puedo restar de la ganancia en el IRPF?
Los de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría), las reformas con factura, y los de la venta (plusvalía municipal, certificado energético, honorarios de agencia si los pagaste).
¿Tengo que pagar IRPF si vendo la casa heredada?
Sí, si hay ganancia respecto al valor declarado en la herencia. La ganancia se calcula desde ese valor, no desde lo que pagó el fallecido.
¿Quién paga la agencia en Zaragoza?
Depende de la agencia. En el modelo tradicional, el vendedor (3 % a 6 % + IVA). En Sorona los honorarios los paga el comprador, por lo que al vendedor no le cuesta nada. Más detalle en cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en Zaragoza.
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